Искан в Турции, что это и почему так важно его наличие

Главные факторы для безопасной покупки апартаментов на территории Турции – юридическая проверка чистоты объекта и наличие на него всех нормативно-правовых актов. В республике основным документом, регламентирующим право собственности, является ТАПУ. Однако, есть еще один важный ордер – это техпаспорт на недвижимость или İskan. 

И сегодня мы расскажем о том, что такое Искан, какие есть виды, кто его получает и какую информацию он содержит. Кроме того, мы ознакомим вас с нововведениями со стороны законодательства в отношении данного акта.

Искан – технический паспорт на турецкую недвижимость

Несколько десятков лет назад турецкие власти не проверяли документы на построенные объекты недвижимости, по этой причине более половины жилых зданий попросту не имели никаких бумаг. Это вполне устраивало и покупателей, и продавцов, поскольку вся бюрократическая волокита при совершении сделки сводилась к минимуму. Но в 2014 году со стороны государства произошли существенные перемены в вопросе выполнения технической инвентаризации новостроев. На законодательном уровне было принято требование обязательного получения застройщиком акта о вводе жилых строений в эксплуатацию. Ордер получил название – Искан. 

Искан (на тур. İskan, официальное наименование – Yapi Kullanma İzin Belgesi) – это официальный документ о вводе новостройки в эксплуатацию. 

Бумага выдается девелоперу в мэрии на основании результатов независимой экспертизы сразу же после окончания строительства. Для этого на объект выезжает специальная комиссия, которая проводит комплекс работ по обследованию и обмеру здания с определением его фактической площади и оценки технического состояния. На основании полученных замеров и составленного акта о проверке строительная компании и получает техпаспорт на ЖК.

Ордер подтверждает, что жилой комплекс прошел проверку на соответствие всем турецким и международным нормативам строительства, в результате чего был принят администрацией города в эксплуатацию. 

Форма этого документа, как и порядок проведения упомянутой процедуры, регламентированы нормами закона.

Искан представляет собой бланк, на котором указываются все технические характеристики строения: 

• адрес здания; 
• основные параметры объекта: площадь, высота, этажность;

• конструктивные особенности комплекса (применяемые технологии и материалы);
• сведения о фирме-застройщике;
• дата завершения строительства.

Важно отметить, что Искан в Турции – это техническая, а не правоустанавливающая документация. Ордер не подтверждает юридическое право на имущество, а лишь содержит информацию о собственнике и характеристиках помещения.

Эксплуатация жилого комплекса без разрешительного акта в Турции запрещена на законодательном уровне. В соответствии с постановлением в законе о зонировании № 3194 (Sayılı İmar Kanunu) застройщик обязан получить техпаспорт на возведенный проект в течение пяти лет. Если девелопер не укладывается в этот срок, то разрешительная документация может быть аннулирована, а здание будет передано другой строительной компании или же демонтировано. 

Типы техпаспортов на турецкую недвижимость 

В Турции различают несколько видов техпаспортов, в зависимости от года постройки ЖК. 

Для проектов, которые были сданы в эксплуатацию до 2020 года, предусмотрено два вида документов:

• Генель Искан (Genel İskan) – генеральный, на жилой комплекс. 
• Ферди Искан (Ferdi İskan) – индивидуальный, на апартаменты. 

Объекты, которые были построены после 2020 года получают только один технический паспорт – Топлу Искан (Toplu İskan).

Расскажем о каждом из них подробнее. 

Генель Искан: техпаспорт на жилой комплекс

Генель Искан (на тур. Genel İskan) – это генеральный ордер, который подтверждает сдачу жилого строения в эксплуатацию (многоквартирный ЖК или вилловый комплекс). 

Наличие данного ордера свидетельствует о том, что девелопером были соблюдены все технические регламенты в строительстве, у компании отсутствуют долги перед государством и независимая комиссия приняла жилой дом в эксплуатацию.

Контролирующий орган осуществлял проверку следующих параметров:

• соблюдение требований нормативным актам и проектно-сметным чертежам;
• наличие удобной подъездной дороги к жилому комплексу;
• сейсмическую приспособленность конструкций;
• подключение объекта к инженерным сетям;
• количество и порядок расположения пожарных извещателей;
• пригодность мест укрытия и пожарной лестницы.

По факту проведения проверки застройщик получал резолюцию о соблюдении всех регламентов капитального строительства и технический паспорт на жилой комплекс.

В этом документе указаны следующие данные: 

• номер земельного участка,
• этажность, 
• общий метраж здания, 
• детализация монтажа инженерных сетей. 

Ferdi İskan: техпаспорт на апартаменты

Ферди Искан (на тур. Ferdi İskan, официальное наименование – Yapı Kullanma İzin) – это индивидуальный акт на апартаменты в составе ЖК. 

В этом ордере указаны техническая информация и характеристики жилплощади: 

• координаты проекта,
• данные собственника, 
• число комнат, 
• метраж апартаментов,
• общий метраж здания.

Ferdi İskan оформляется покупателем в отделе администрации при покупке новостройки, после того как будет выдан титул TAPU. Вторично данный документ оформлять не нужно. В случае перепродажи ордер необходимо передать покупателю.

Топлу Искан: общий техпаспорт на жилье

Топлу Искан (на тур. Toplu İskan, официальное наименование – Yapı Kullanma İzin Belgesi) – общий технический паспорт на квартиру или дом во введенном в эксплуатацию ЖК.

Как было сказано ранее, этот документ появился совсем недавно. Новый акт содержит информацию как о самом комплексе, так и о каждой отдельной квартире в ЖК.  

Как и старые образцы, новый ордер подтверждает ввод комплекса в эксплуатацию и выполнение компанией-застройщиком всех нормативов относительно качества строительства и соответствия объекта генеральному плану.

Это двусторонний документ, в котором содержатся следующие сведения:  

• на тыльной стороне указаны архитектурные и технические характеристики комплекса;
• на обороте бланка прописан метраж на каждую квартиру в порядке возрастания площади. 

Следует отметить, что в настоящее время не все провинции смогли перейти на новый образец техпаспорта. Если в крупных городах при покупке новостройки, которая біла введена в эксплуатацию после 2020 года, уже выдают Toplu İskan, то в отдаленных населенных пунктах часто в обиходе еще генеральный и индивидуальный паспорт (Ferdi и Genel İskan). Не стоит пугаться, каждый из них полностью правомерен и переделывать их согласно новым требованиям нет необходимости. 

Возможна ли покупка недвижимости в Турции без Искана?

Приобрести турецкую недвижимость без наличия техпаспорта можно, особенно если сделка совершается с объектом в строящемся комплексе. Но! При подписании договора с девелопером в тексте следует указать пункт об отсутствии акта ввода ЖК в эксплуатацию. Мы настоятельно рекомендуем обозначить в контракте купли-продажи сроки, когда компания должна получить техпаспорт, а также штрафы, в случае если договоренность не будет выполнена со стороны застройщика.

Однако, если сделка совершается с имуществом на вторичном рынке, Искан должен быть в наличии. Если его нет – это повод задуматься. Скорее всего, в юридическом плане, строительство было незавершенным, были не соблюдены стандарты стройки жилья и проживать в таких апартаментах попросту нельзя. 

Также стоит знать, что без технической документации возникнут сложности с подключением городских коммуникаций (электроэнергии и водоснабжения), поскольку комплекс не узаконен муниципалитетом. 

Стоимость оформления техпаспорта в Турции

И в заключение, ответим на вопрос – сколько стоит паспорт застройщика.

Искан можно получить в городской администрации (Belediye) за 1-2 недели. Для этого потребуются: 

• титул права собственности;
• турецкий ИНН владельца объекта;
• загранпаспорт (оригинал + копия). 

Стоимость техпаспорта в Турции рассчитывается индивидуально с учетом площади апартаментов и их технических характеристик. Ориентировочно потребуется 200-300 евро. При срочном изготовлении цена может быть на порядок выше. 

Объект на рынке вторичке, как правило, уже имеет техпаспорт, и он передается новому собственнику бесплатно. В случае утери документа, его можно распечатать в мэрии всего за 20-30 минут. 

Самое главное условие правомерности сделки на рынке первички – выбор надежного застройщика. Компания Gursoy Development предоставляет всю необходимую документацию своим клиентам в оговоренный срок и помогает в решении других вопросов после сдачи своих проектов в эксплуатацию.

Читайте также: "Переезд в Аланию на ПМЖ: коротко о главном"