Оценка недвижимости в Турции

Буквально несколько лет назад Турецкая Республика считалась исключительно курортной страной, где за сравнительно невысокую стоимость можно было хорошо отдохнуть недельку-две всей семьей. А уже сегодня многие иностранцы ищут временное или постоянное место жительства в Турции через покупку недвижимости. 

Если вы относитесь к тем гражданам, которые приняли решение о приобретении квартиры в Турции, рекомендуем заблаговременно ознакомиться с особенностями процедуры заключения сделки купли-продажи. 

В частности, помимо страхования недвижимости и регистрации договора у нотариуса, одним из обязательных этапов покупки для иностранцев с 2019 года является  получение отчета об оценке объекта. Что такое экспертная оценка недвижимости в Турции, для чего и как её проводят? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в нашей новой публикации. 

Почему нужна оценка недвижимости в Турции

Генеральное управление земельного регистра и кадастра 15 февраля 2019 года издало Циркуляр 1/2019, согласно которому с начала марта 2019 года все иностранные граждане, желающие приобрести в Турецкой Республике недвижимость, обязаны получить акт об экспертной оценке. 

Отчет об оценке недвижимости (Due Diligence) — это документ, в котором содержится информация о реальной стоимости объекта покупки. 

В чем важность данного государственного постановления для иностранцев?

Во-первых, без оценочного акта нельзя подать ходатайство о турецком гражданстве за инвестиции и оформлении вида на жительство по ТАПУ. 

Во-вторых, оценочная стоимость жилья необходима на этапе переоформления турецкого титула, или ТАПУ, в Кадастровом отделе. Без этого документа иностранец не имеет права владеть недвижимым имуществом на территории Турции. 

В-третьих, экспертная оценка дает возможность вкладчикам из-за рубежа ориентироваться, какова реальная цена недвижимости в Турции и сводит к минимуму любые риски, связанные с необоснованным взвинчиванием стоимости. А значит, способствует повышению безопасности финансовых вложений и созданию комфортного инвестиционного климата в стране.  

Введение обязательной оценки объектов продажи позволяет властям контролировать реальное ценообразование на жилищном рынке и увеличить приток денежных средств в государственную казну. Ранее кадастровая цена всегда была значительно ниже рыночной стоимости. 

Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости — это цена, сформированная факторами, которые действуют на жилищном рынке Турции. 

Иностранным гражданам следует знать, что на рынке турецкой недвижимости действуют свои правила формирования цен. Каких-либо универсальных законов нет, и буквально каждый объект оценивается индивидуально. Даже за сходные по большинству параметров апартаменты продавцы могут запросить совершенно разную сумму. В частности, жилье, окна которого выходят на море или расположенное в шаговой доступности к пляжу, будет стоить значительно дороже квартиры в глубине жилой застройки. 

Кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры в Турции — это стоимость недвижимости, которую Кадастровый отдел указывает в турецком титуле TAPU.

То есть это результат оценки объекта, полученный при помощи кадастровой экспертизы на основании разных ценообразующих факторов. От этой суммы в дальнейшем вычисляют налог на покупку недвижимого имущества (4%) и ежегодный жилищный налог (0,2%) для собственников. 

Таким образом, на текущий момент основная цель проведения экспертной оценки недвижимого имущества — это формирование оценочной стоимости. И именно на эту сумму ориентируются специалисты Кадастровой палаты при указании кадастровой стоимости жилья  в свидетельстве о праве собственности. 

Оценочная и рыночная цены практически не отличаются. А вот кадастровая стоимость до 2019 года и вступления в силу распоряжения государственного Циркуляра всегда была ниже рыночной в среднем в полтора раза, что позволяло покупателям, не преступая закон, экономить на уплате налогов. 

Процедура оценки недвижимости в Турции

Как узнать кадастровую стоимость квартиры в Турции? Для этого нужно обратиться в Кадастровый отдел и запросить проведение экспертизы по определению оценочной стоимости. 

Следует отметить, что экспертную оценку уполномочены проводит только независимые агентства банковского регулирования (BDDK) с лицензией SPK (Sermaye Piyasası Kurulu — это организация, которая контролирует рынок капитала). Все другие виды оценки, проведенные сторонними компаниями, не берутся во внимание. 

Методы оценки

Специалисты оценочных компаний применяют несколько основных методов определения стоимости жилья, таких как: 

1. Сравнительный. Самый востребованный способ, согласно которому подбираются несколько вариантов с аналогичными характеристиками, проданных в этом же районе. На основании полученных результатов определяется актуальный ценник.
2. Затратный. Эксперт изучает и суммирует все расходы на проектные, строительные работы, смету на покупку материалов, цену земельного участка, на котором расположено строение.
3. Доходный. Метод подходит для недвижимости коммерческого назначения и объектов под сдачу внаем. Специалист оценивает прибыль, приносимую недвижимым имуществом на основании преобразования арендной платы.

Этапы оценивания

Оценка недвижимости в Турции проходит в несколько этапов: 

• Подача заявки. В режиме онлайн на сайте Кадастровой палаты либо по номеру телефона 181 (центр обслуживания клиентов) подается заявка на проведение процедуры экспертной оценки. Сотрудники департамента правового титула предоставляют список лицензированных оценочных бюро на выбор заинтересованного лица.
• Оплата услуг. Покупатель вносит оплату за услуги оценочной компании.
• Проведение процедуры. Оценщик с лицензией осуществляет экспертную работу, используя исключительно официальные принципы оценивания.

Оформление оценки недвижимости в Турции

Отчет об экспертной оценке турецкой недвижимости — это важный документ, в котором указывается не только оценочная стоимость, но и подробная информация об объекте. 

Характеристики заключения оценщика

В заключении оценщик указывает следующие данные: 

• Цены на схожую по параметрам недвижимость.
• Адрес и координаты на карте.
• Наличие обременений на недвижимом имуществе, долгов по коммунальным платежам.
• Площадь помещения и земельного участка.
• Характеристики апартаментов и наличие инфраструктуры.
• Что расположено около объекта оценки.
• Всё ли в порядке с правоустанавливающими документами, есть ли Iskan, и какой тип TAPU был выдан.

Фотографии объекта прикладываются к оценочной экспертизе. 

Объем оценки — примерно 20–30 страниц. Заявленная стоимость продажи жилья не может быть ниже цены, указанной в экспертном акте.

Стоимость оценки недвижимости

Работы по определению оценочной стоимости недвижимости занимают у специалиста порядка 2–4 дней. Срок действия оценочного акта — 3 месяца с даты выдачи документа. 

Стоимость официального документа — ориентировочно 3 000 TL. Оплата ложится на плечи покупателя. 

Данные предоставляются исключительно с ознакомительной целью и не несут коммерческого характера. 

Gursoy Development — инвестиционно-строительная компания, которая выполняет полный цикл работ по возведению объектов жилого фонда и реализации апартаментов на побережье Средиземного моря.