Кондоминиум в Турции

Один из критериев, на который ориентируются покупатели недвижимости в Турции при выборе объекта, — это инфраструктура жилого комплекса. Что вполне закономерно, так как собственники приобретают не просто квадратные метры, а возможность проживать в комфортных условиях, развлекаться, вести здоровый образ жизни, наслаждаться отдыхом, не выходя за пределы своего ЖК. Например, обязательным дополнением практически ко всем современным квартирам в Алании от застройщика являются летний и зимний бассейны, сауна, зона SPA-процедур, спортзал, детская площадка и барбекю. 

В этом ключе, безусловно, многих инвесторов интересует ряд вопросов: 

• Кто контролирует состояние инфраструктуры в жилом доме?
• Что такое кондоминиум в Турции?
• Зачем нанимать управляющую компанию?
• Дорого ли обходятся ежемесячные расходы на обслуживание внутренней инфраструктуры ЖК?

В нашей публикации мы собрали для вас ответы на эти и другие популярные вопросы. 

Кто в Турции управляет жилым комплексом?

Как правило, в Турции в многоквартирных домах управление осуществляется самими жильцами. Среди владельцев путем голосования выбираются наиболее активные. Именно они составляют так называемое товарищество собственников жилья или ТСЖ. Один из активистов ТСЖ назначается управляющим. 

В турецком жилищном законодательстве основополагающим является понятие «кондоминиум»: 

• Что такое кондоминиум в Турции?
  Кондоминиум в Турции — это форма собственности ЖК, при которой квартира является частной собственностью одного владельца, а внутренняя инфраструктура, придомовая территория, площадь лобби, подъездов, технических этажей и др. входят в совместное владение всех жильцов. 
• Для чего нужен кондоминиум? 
  Такая форма владения позволяет распределить всю общую площадь ЖК между владельцами, а значит непосредственно участвовать в ее управлении.

Соответственно, так называемое Управление (Yönetim) — это часть сервитута и официально утвержденная форма обслуживания внутренней инфраструктуры и придомовой территории жилых домов в Турецкой Республике. 

Регулирует все вопросы относительно администрирования объектов общественного пользования жилого комплекса Закон 634 о кондоминиуме в Турции (Kat Mülkiyeti Kanunu 634 Türkiye Cumhuriyeti).

В зависимости от масштабов ЖК, управление может осуществляться двумя способами: 

1. Если жилой дом небольшой, для контролирования всех вопросов по управлению инфраструктурой достаточно одного капыджи. Многие покупатели спрашивают: кто это — капыджи в Турции? Это консьерж или смотритель, проживающий в одной из специально забронированных квартир, который следит за порядком в доме, осуществляет мелкие ремонтные работы или вызывает специалистов, передает счета жильцам за коммунальные услуги и решает ряд других вопросов. Именно к капыджи собственники могут обратиться для уточнения любой информации или за помощью.
2. Если жилой комплекс большой, сразу после окончания строительства и заселения зачастую обязанности по обслуживанию его инфраструктуры берут на себя застройщики. Через год-два, как только владельцы адаптируются к проживанию, все заботы перекладываются на их плечи. Для домоуправления жильцы могут нанять специализированную управляющую компанию.

Управляющая компания в Турции — это коммерческая структура, осуществляющая комплексное обслуживание турецкой недвижимости. Её сотрудники решают все вопросы, связанные с поддержанием порядка придомовой территории и расположенной на ней инфраструктуры, озеленением, контролем состояния инженерных сетей, выполнением их текущего и аварийного ремонта и т. д. 

С обслуживающими организациями владельцы заключают официальный контракт. Ежегодно управляющая компания отчитывается о своей работе и финансовых расходах перед собственниками. Если жильцов не удовлетворяет качество выполнения обязанностей, они могут отказаться от её услуг и обратиться к другому управленцу. 

Проживание в рамках кондо в Турции подразумевает, что каждый владелец обязан соблюдать задокументированные правила жилого комплекса. Этот документ называется уставом, и в нем прописывается согласованный большинством порядок проживания. Например, в некоторых ЖК жильцы принимают общее решение не сдавать квартиры внаем, не шуметь после определенного времени, вводят ограничение на купание детей в бассейне без купального костюма и др. Если вы планируете приобрести апартаменты на вторичном рынке, рекомендуем обращать внимание не только на расположение, особенности планировки квартир и их площадь, благоустройство, но и на устав жилого дома. Предварительное ознакомление с этими правилами позволит вам избежать неожиданных сюрпризов после заселения. 

Собрание жильцов

Управление недвижимостью в Турции осуществляется и регулируется собранием жильцов. 

Важный момент, о котором следует знать всем владельцам турецких апартаментов: такие встречи проводятся регулярно, не реже одного раза в год. Присутствие на них большинства необходимо, так как кворум возможен только при участии половины собственников. 

Сообщение о дате и времени встречи появляется на доске объявлений заранее — за неделю или две. Кроме того, приходят уведомления и на электронную почту жильцов.

Если вы хотите принимать участие в решении ключевых вопросов по вашему дому, рекомендуем присутствовать на встречах. Так как в случае неявки необходимого количества собственников, ориентировочно через две недели назначается повторное собрание, на котором кворум уже не будет иметь никакого значения. 

У владельцев, которые не могут лично присутствовать на встрече, есть возможность передать свои полномочия доверенному лицу на основании доверенности. По закону, это могут быть родственники первой линии либо собственники апартаментов в том же жилом комплексе (попросту говоря, соседи). 

Голосование — основной инструмент для принятия всех решений по управлению ЖК в Турции. 

В частности, жильцы голосуют за принятие решений по следующим ключевым вопросам: 

• Управляющая организация: кто будет заниматься обслуживанием дома.
• Выбор председателя совета жильцов из активистов.
• Определение ключевых пунктов в своде правил проживания.
• Сумма ежемесячных расходов на содержание ЖК.
• Проверка отчета о расходах и проделанной управляющей компанией работе за год.

На собрание приглашают переводчика, чтобы избежать любых недопониманий вследствие незнания турецкого языка. По итогам встречи составляется письменный протокол. К документу прилагается список всех присутствующих владельцев и их представителей.

Расходы на управление недвижимостью

Некоторые иностранные граждане, рассчитывая бюджет на покупку недвижимости в Турции, зачастую забывают учесть расходы на ее содержание после перехода права собственности. Чтобы избежать любых неожиданностей в этом вопросе, помните, что в курортной республике, помимо оплаты ежемесячных счетов за коммунальные услуги, понадобится вносить определенную сумму по айдату. 

Aidat — это взнос за обслуживание инфраструктуры и управление жилым комплексом, который каждый месяц оплачивают все без исключения владельцы апартаментов в Турции. 

Чем масштабнее инфраструктура, тем больше требуется услуг на ее обслуживание, а значит стоимость айдата выше. Итоговая сумма делится на всех жильцов. То есть, чем больше заселено апартаментов в ЖК, тем ниже айдат. 

Важное уточнение! 

Даже если вы не проживаете в своей квартире в Турции постоянно, это не снимает с вас обязательства оплачивать aidat. При сдаче жилья в аренду ежемесячный взнос перекладывается на квартиросъемщиков. 

Если айдат не платить, это непременно скажется на поддержании в порядке территории общественного пользования и работе инфраструктурных объектов. Злостных неплательщиков ожидают судовые иски, штрафные санкции и начисление пени, вплоть до отказа в продлении ВНЖ и продажи квартиры в счет погашения задолженности. 

В среднем сумма за ежемесячное обслуживание ЖК — 15–200 $. 

Помимо обязательного платежа, существуют и так называемые целевые расходы на ремонтные работы или «demirbas aidat». В каждом многоквартирном доме из строя периодически выходит какое-либо оборудование, случаются аварии или нужен срочный ремонт инженерных сетей. Если возникает такая ситуация, владельцы дополнительно вносят деньги для покрытия затрат.

Перед принятием окончательного решения о покупке квартиры в Турции задайте продавцу все интересующие вас вопросы относительно сопутствующих затрат на ежемесячное содержание собственности. Специалисты компании Gursoy Development учтут все ваши пожелания при выборе апартаментов, подробно расскажут об управлении инфраструктурой в своих ЖК и стоимости айдата в каждом из предложенных вариантов. 

Данные предоставляются исключительно с ознакомительной целью и не несут коммерческого характера. 

Gursoy Development — инвестиционно-строительная компания, которая выполняет полный цикл работ по возведению объектов жилого фонда и реализации апартаментов на побережье Средиземного моря.